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Airbnb(エアビー)運営記〜3月の稼働率93%を達成!Airbnb成功の秘訣は?

投稿日:2016年3月11日 更新日:

Airbnbのホストをしているデグです。

ついに3月の稼働率93%を達成しました。
31日中29日を予約で埋めることができ、埋まらなかった日のうち1日はこちらの設備搬入の為にクローズしていたことを考えるとほぼ100%を埋めることができたと言えます。

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※3月10日時点で撮ったスクリーンショットの為、10日以前は空白になってます。

ゲストから頂いているレビューもありがたいコメントが多く、リスティングは星5を維持できています。
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ただ、流石にこれだけゲストがくると忙しくなります。
正直こちらの落ち度でゲストに迷惑をかけたこともあり、このまま星5を維持っできるかは怪しいです。

初めてのAirbnbでこれだけの稼働率を実現できた理由は?

Airbnbを初めて2ヶ月。
それにも関わらずこれだけの稼働率を実現できた理由や取り組んだことをまとめてみました。

  • 新しいリスティングは上位表示される
  • 駅から徒歩10分以内の好立地でAirbnbを始めた
  • こまめに値段を変更した
  • 写真を何度も変更した
  • 1泊からの予約をOKにした
  • そもそも3月は繁忙期である

それぞれについて解説をしていきます。

新しいリスティングは上位表示される

Photo:
Photo:"Next time we're gonna do more than rearrange your furniture." By protorio

もともとAirbnbは新しく登録されたリスティングを上位表示する一種のボーナスがあります。

これはAirbnbのホストを始めた時に、このボーナスのスゴさが分かると思います。
ぼくは、Airbnbにリスティングを掲載したその日に予約が3件ほど入りました。驚きとともに、急いで準備をしなければと焦った記憶がありますね。

ですので、リスティング公開は相当有利な状態からスタートできるといっても過言ではないと思います。

逆に言えば、この有利な状態でしっかりゲストを迎え入れ、良いレビューをもらうことがそのリスティングの今後の明暗を握ります。
リスティング公開の瞬間から勝負は始まるということを理解して、慎重に公開日を決めることが重要です。

駅から徒歩10分以内の好立地でAirbnbを始めた

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Airbnbのホストをやると必然的に自分の周りにあるライバルのリスティングをよくチェックするようになるわけです。
やっぱり駅近は強いな、というのが正直な印象です。
ぼくは地方都市でAirbnbをやっているのですが、そのメインステーションから徒歩10分以内の立地で運営をしています。

毎日周辺のリスティングの予約状況を見ているのですが、メインステーションから遠い(乗り換えor地下鉄等)物件は安さや何かしらの突出したサービスが無い限り埋まって行きません。

3月も中旬に差し掛かりますが空室だらけのところもあります。
そんな中、駅近の物件は最低でも稼働率60%は達成してます。

外国人旅行者の気持ちに立てばその答えが分かるのですが、多くの人がキャリーバッグを持っての移動なので近い場所がいいんですよね。
ぼくは何度も重いキャリーバッグを持って海外に移動した経験があるので非常によくわかります。
また乗り換えなどがあると、迷ったり時間をロスする可能性を考えるともう、メインステーションから近いところでさっさと部屋にチェックインしたいんです。

少々遠くても安ければいいだろう、と思うかもしれません。

しかし、その安さも突出してない限り重い荷物を持っての移動、乗り換えの面倒くさは覆せないのだな、と改めて確信しました。

こまめに値段を変更した

初めてのAirbnbですので、部屋の料金については悩みました。

一応、Airbnbには周辺の相場、季節状況を考慮した「料金のヒント」というものがあります。
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・・・・が、これ安すぎるんです(笑)
もちろん空室の日が近づいたら安くしないと埋まらないのは分かるんですが、それでも安すぎるだろっていう値段を提示してきます。

なので価格についてはほぼ毎日変更しました。
変更して、どれぐらいの価格にすると問い合せが来るのか探りながら運営をしていきました。

もちろん安ければ予約はうまります。
でも利益が出ないんじゃ意味がないですよね?

相手にとってのお値ごろ感と、自分の利益が確保できる価格のバランスを見極めることが早くできれば出来るほど、利益を確保しながら予約を埋めることが可能です。

写真を何度も変更した

Airbnbでは写真がかなり重要というのは、ネットで検索するとたくさん情報が出てきます。

それもそのはずで、Airbnbで部屋探しをすればすぐに分かります。
スマートフォン版、PC版ともにファーストビューは大きな1枚の写真です。
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ゲストはこの写真1枚でこの部屋に泊まろうか泊まらないか?を感覚的に判断するわけです。

もしこのファーストビューの写真がイケてない写真であれば、その時点で候補からハズれてしまうわけですね。
ですので、誇張のしすぎはいけませんが、ファーストビューに使われる写真は最大限こだわりぬいて魅力が出ているものを使うべきです。

とは言え、素人にはそんな写真を使うのは難しい。

ぼくは近々プロのカメラマンにお願いして、リスティングの写真撮影をしてもらうつもりです。
ここはそれぐらいお金をかけてもいいぐらい大事なポイントだと思います。

1泊からの予約をOKにした

これも稼働率を上げるための大きなポイントです。
Airbnbは最低宿泊数を設定することができます。

ぼくの物件は最低宿泊数1泊から開放しています。

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こうすることで、図のように歯抜けになった日までもしっかりと埋めることができ、稼働率の向上をすることができます。

しかしこの1泊から許可することは個人でAirbnbのホストをやる人には相当な負担が発生します。

1泊から受け入れることの何が負担か?
清掃です。

ゲストが10時にチェックアウトし、15時にチェックインする場合その時間までに清掃を終え、受入れの準備をしなければなりません。

カレンダーの埋まり方によっては、平日・土日を問わずそのような状況が発生するため個人でAirbnbホストをやる人にとっては、かなりの負担になります。

また清掃代行業者も数多くありますが、1泊の宿泊料で清掃代行へ外注すると赤字になることも多いです。

1泊から受け入れるべきかどうか?
これは自分のリスティングの利益計算をしながら検討するべきだと思います。

ただ、稼働率の向上につながることは間違いありません。

そもそも3月は繁忙期である

最後はコレ。

上記にあげたように色々取り組んできましたが、3月はもともと宿泊施設の需要が高い月でもあるようです。
日本のお花見シーズンがその理由です。

ぼくがよくチェックしているAirstairさんでもそのように書いています。
Airbnbの稼働率 繁忙期と閑散期とは | Airstair

海外では日本の花見シーズンは3月中旬〜4月初旬と意識されているようで多くの外国人が日本に来ています。3月はこの追い風もあり稼働率93%を実現できたのではないかと分析しています。

 

以上が、Airbnbを始めて2ヶ月で稼働率93%を達成できた理由、するために取り組んだことです。

次の繁忙期は8月〜9月の外国人の夏季休暇期間。
この繁忙期では今回得たノウハウも活かし、利益額をもっとあげられるように綿密に計画を立てていこうと考えています。

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